Nakup nepremičnine v Italiji je med Slovenci vse bolj priljubljen, zlasti v mestih, kot sta Trst in Gorica. Ta prispevek v obliki vprašanj in odgovorov vam bo pomagal razumeti postopek nakupa, možnosti financiranja, vlogo geometra (cenilca), notarja ter stroške, povezane s temi storitvami.​

Zakaj se Slovenci vse pogosteje odločajo za nakup nepremičnine v Italiji, v Trstu in Gorici?

Slovenci se za nakup nepremičnin v Trstu in Gorici odločajo predvsem zaradi bližine domovine, kulturne povezanosti ter ugodnejših cen v primerjavi s Slovenijo. Povpraševanje je največje po manjših stanovanjih v cenovnem razredu od 100.000 do 200.000 evrov, ki se najhitreje prodajo.

Kakšne so trenutne cene za stanovanje v Trstu?

Trst je priljubljena destinacija za Slovence, ki želijo opraviti nakup nepremičnine v Italiji. Cene nepremičnin v Trstu se razlikujejo glede na lokacijo, tip nepremičnine in druge dejavnike. Povprečna cena kvadratnega metra v Trstu znaša približno 2.200 evrov, vendar se lahko cene razlikujejo glede na lokacijo in stanje nepremičnine. ​

Po podatkih portala Immobiliare.it je februarja 2025 povprečna cena za stanovanje v Trstu znašala približno 2.372 €/m², kar predstavlja 6,03-odstotno rast v primerjavi s februarjem 2024, ko je bila cena 2.237 €/m². ​Immobiliare

Cene nepremičnin po soseskah

Cene se med posameznimi območji Trsta precej razlikujejo. Spodnja tabela prikazuje povprečne cene za izbrane soseske:​

V zadnjih letih so cene nepremičnin v Trstu naraščale. Najvišja povprečna cena je bila dosežena januarja 2025 z 2.375 €/m², najnižja pa maja 2023 z 2.124 €/m². Poceni stanovanja v trstu najdemo na območju Baiamonti, Valmaura, Borgo San Sergio, Altura. ​Immobiliare

In kakšne so cene najemnin v Trstu?

Februarja 2025 je povprečna najemnina znašala 11,17 €/m² na mesec, kar je 8,66-odstotno povečanje v primerjavi s februarjem 2024, ko je bila cena 10,28 €/m². Najvišje najemnine so v središču mesta (Centro) s 12,19 €/m², najnižje pa v območju Campanelle, Costalunga, Sant'Anna s 8,88 €/m² - poceni stanovanja v Trstu. ​Immobiliare+1Immobiliare+1

Kakšne so trenutne cene stanovanj v Gorici?

Cene nepremičnin v Gorici (Nepremičnine Italija Gorizia) 

V Gorici (Italija) so se cene nepremičnin v zadnjem letu nekoliko zvišale. Po podatkih portala Immobiliare.it je povprečna cena za stanovanja v februarju 2025 znašala približno 1.139 €/m², kar predstavlja 3,73-odstotno rast v primerjavi s februarjem 2024, ko je bila cena 1.098 €/m². ​Immobiliare

Trendi cen nepremičnin v Gorici:

• Najvišja povprečna cena v zadnjih dveh letih: januar 2025 z 1.152 €/m².​

• Najnižja povprečna cena v zadnjih dveh letih: april 2023 z 1.049 €/m².​

In kakšna je cena najemnin v Gorici?

Stara gorica stanovanja najem: v februarju 2025 je povprečna cena najema znašala 7,84 €/m² na mesec, kar je 0,76-odstotni padec v primerjavi s februarjem 2024, ko je bila cena 7,90 €/m². ​

V primerjavi z regijo Furlanija - Julijska krajina, kjer je povprečna cena 1.624 €/m², so cene v Gorici nekoliko nižje. ​

Kako poteka postopek nakupa nepremičnine v Italiji?

Postopek nakupa običajno vključuje naslednje korake:

• Iskanje nepremičnine: S pomočjo nepremičninskih agencij ali spletnih portalov poiščete primerno nepremičnino. Naprimer:

  • Immobiliare.it

  • Idealista.it​

• Oddaja ponudbe: Ko najdete ustrezno nepremičnino, oddate pisno ponudbo prodajalcu.​

• Podpis predpogodbe (Compromesso): Ob podpisu predpogodbe plačate varščino, ki običajno znaša 10–20 % vrednosti nepremičnine.

• Pridobitev financiranja: Če potrebujete posojilo, se obrnete na banko za odobritev kredita.​

• Notarski pregled: Notar preveri pravni status nepremičnine in pripravi kupoprodajno pogodbo.​

• Podpis glavne pogodbe (Rogito): Končni podpis pogodbe pri notarju in prenos lastništva.​

• Plačilo davkov in pristojbin: Poravnate vse potrebne davke in stroške, povezane z nakupom.​

Kakšne so možnosti financiranja za nakup nepremičnine v Italiji?

Kupci s stalnim prebivališčem v Italiji lahko pridobijo hipotekarni kredit, če dokažejo zadostne prihodke za odplačevanje. Vrednost kredita običajno ne presega 80 % vrednosti nepremičnine, ki jo določi bančni cenilec. ​

Primeri bank (v spodnjih dveh primerih boste skoraj zagotovo našli bančnika, ki govori slovensko):

• ZKB Zadružna kraška banka

• CiviBank 

Kakšna je vloga geometra pri nakupu nepremičnine?

Geometra, oziroma cenilec, oceni vrednost nepremičnine za potrebe banke pri odobritvi kredita. Njegova naloga je preveriti skladnost nepremičnine z gradbenimi in prostorskimi predpisi ter oceniti njeno tržno vrednost.​

Kako poteka sodelovanje z notarjem in kakšni so stroški?

Notar v Italiji ima ključno vlogo pri nakupu nepremičnine. Njegove naloge vključujejo:​

• Preverjanje pravnega statusa nepremičnine.​

• Priprava in overitev kupoprodajne pogodbe.​

• Registracija pogodbe pri pristojnih organih.​

Stroški notarskih storitev se razlikujejo glede na vrednost nepremičnine in kompleksnost transakcije, vendar običajno znašajo med 1 % in 2,5 % vrednosti nepremičnine. Stroški so v primerjavi s Slovenijo precej veliki.

Kakšni davki in prispevki so povezani z nakupom nepremičnine v Italiji? – davki, provizije, ugodnosti “prima casa” in “seconda casa”

Pri nakupu nepremičnine v Italiji poleg cene same nepremičnine nastanejo tudi različni dodatni stroški, med katerimi izstopajo:

• davki na nakup,
• notarske storitve,
• provizije nepremičninskih agencij,
• cenitve/geometra,
• prevajanje dokumentacije,
• stroški prijave lastništva.

Poleg tega pa Italija nudi davčne ugodnosti, če kupujete nepremičnino kot svoj glavni dom (»prima casa«).

✅ “Prima casa” – davčne ugodnosti pri nakupu prve nepremičnine

Če kupujete nepremičnino kot svoj glavni, stalni naslov bivanja, lahko izkoristite davčne ugodnosti za “prima casa”. To velja tako za italijanske državljane kot tudi za državljane EU (torej tudi Slovence) – pod določenimi pogoji.

Pogoji za pridobitev statusa “prima casa”:

1. Nepremičnina mora biti v občini, kjer kupec stalno prebiva, ali pa se zaveže, da bo tja prenesel stalno prebivališče v roku 18 mesecev od nakupa.
2. Kupec ne sme biti že lastnik druge nepremičnine s statusom "prima casa" na območju Italije.
3. Nepremičnina ne sme spadati v kategorijo luksuznih nepremičnin (npr. vile, dvorci – kategorije A1, A8, A9).

Ugodnosti vključujejo:

Opomba: Če kupujete od gradbenega podjetja z DDV obdavčitvijo, plačate namesto 2 % – 4 % DDV, pri "prima casa".

Primer izračuna:

Če kupec kupi stanovanje za 120.000 € in ima pogoje za "prima casa", bo davek znašal:

• 2 % od katastrske vrednosti (običajno nižja od tržne),
• 50 € + 50 € za katastrski in hipotekarni davek.

Če pa kupec nima statusa “prima casa”, plača 9 % davka na vrednost ter enake fiksne dajatve.

❌ “Seconda casa” – višje obdavčenje za sekundarne nepremičnine

Če ne izpolnjujete pogojev za “prima casa” (npr. gre za vikend, drugo stanovanje, najemno stanovanje ali nimate stalnega bivališča v Italiji), boste nakup izvedli kot "seconda casa", kar pomeni:

Dodatni stroški za “seconda casa”:

• Višja letna dajatev IMU (ki se za “prima casa” v večini primerov ne obračunava),
• Višja obdavčitev pri preprodaji nepremičnine, če jo prodate v manj kot 5 letih.

Kaj to pomeni za Slovence, ki želijo opraviti nakup nepremičnine v Italiji?

Slovenski državljani lahko izkoristijo "prima casa" ugodnosti, če izpolnjujejo pogoje – predvsem, če se vpišejo s stalnim prebivališčem v Italiji, npr. v Trstu ali Gorici.

Slovenci pogosto:

• Kupujejo vikende ali investicijske nepremičnine → to je "seconda casa" → višji davki.
• V primeru preselitve ali dela v Italiji, lahko uveljavljajo "prima casa" → bistveno nižji davki.

Kako zahtevati “prima casa” status?

Vlogo za “prima casa” davčne ugodnosti se navede že v kupoprodajni pogodbi, ki jo sestavi notar. Tam se kupec zaveže, da bo v določenem roku prenesel stalno bivališče na lokacijo kupljene nepremičnine.

Če tega ne stori v 18 mesecih, se mora razliko v davku doplačati z zamudnimi obrestmi in kaznijo (do 30 % višine razlike).

Povzetek

Kako se cene nepremičnin v Trstu in Gorici primerjajo s cenami v Sloveniji?

Cene nepremičnin v Trstu in Gorici so pogosto ugodnejše kot v Sloveniji.

Seveda! Tukaj je primerjalna analiza cen nepremičnin v Trstu, Gorici in izbranih slovenskih mestih, ki pogosto zanimajo Slovence kot alternativo ali dopolnilo pri naložbah v nepremičnine.

Primerjava cen nepremičnin – Trst, Gorica in Slovenija (2025)

Kaj iz primerjave izhaja?

✅ Gorica (IT) ponuja najugodnejše cene v primerjavi z vsemi večjimi slovenskimi mesti.

✅ Trst je cenejši od Ljubljane, Kopra in celo Maribora, a z občutno višjimi cenami kot Gorica.

✅ Nova Gorica ima skoraj dvakrat višje cene od Gorice (IT), čeprav sta mesti neposredno povezani.

✅ Slovenci lahko z nakupom v Gorici ali Trstu dobijo boljšo lokacijo (bližina morja ali meje) za manj denarja kot v Sloveniji.

Vizualna primerjava (graf)

Zaključek:

Če razmišljate o tem, da bi opravili nakup nepremičnine v Italiji, je pomembno, da se pred odločitvijo dobro informirate o cenah, postopkih in davčnih ugodnostih. Italijanski trg ponuja veliko priložnosti – od cenovno dostopnih stanovanj v Gorici do izjemno priljubljenih lokacij v Trstu. Z natančno pripravljenostjo, ustreznim strokovnim svetovanjem in razumevanjem lokalnih pravil lahko nakup poteka hitro, varno in brez neprijetnih presenečenj. Za številne Slovence tako predstavlja odlična možnost za bivanje, počitniški dom ali dolgoročno investicijo.